Wenn Sie eine Immobilie in Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia oder Cabo Roig besitzen und über einen Verkauf nachdenken — überspringen Sie allgemeine Artikel über spanische Immobiliensteuer. Die sind für Spanier geschrieben, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen. Als Nichtansässiger, der vermutlich zwischen 2008 und 2022 gekauft hat, folgt Ihre Situation einer eigenen Logik.
Die vier Kosten, die die Endabrechnung bestimmen
1. Maklerprovision. Bei MOVR: 5 % Provision zzgl. 21 % MwSt. — festgeschrieben, transparent, und wir nehmen nichts, falls die Immobilie nicht verkauft wird. Vorsicht bei Maklern, die ’keine Kosten für Sie’ versprechen; dann steckt es im Angebotspreis und der Käufer weiß es.
2. Plusvalía Municipal. Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während Ihrer Besitzdauer. Für eine Wohnung in Playa Flamenca nach zehn Jahren Besitz: €800–€1.800. Für eine Villa in Cabo Roig seit 2005: €3.000–€4.500. Seit dem Urteil des Verfassungsgerichts von 2021 dürfen Sie die günstigere von zwei Berechnungsmethoden wählen — ein guter Anwalt spart hier regelmäßig €1.000–€2.000.
3. 3 %-Einbehalt beim Notar. Als Nichtansässiger behält der Notar automatisch 3 % des Verkaufspreises ein und überweist sie direkt an Hacienda. Es ist keine Steuer per se — es ist eine Sicherheit, dass Sie den Gewinn tatsächlich erklären. Bei einem Verkauf von €320.000 verschwinden also sofort €9.600 vom Konto.
4. Spekulationssteuer (IRNR). 19 % auf den Nettogewinn. Nettogewinn = Verkaufspreis − dokumentierter Kaufpreis − Anschaffungskosten (Notar, Anwalt, ITP/MwSt.) − belegte Renovierungen mit Rechnung. Ist die tatsächliche Steuer niedriger als der 3 %-Einbehalt, erhalten Sie die Differenz zurück — sofern Modelo 210 fristgerecht eingereicht wird.
Rechenbeispiel — Wohnung in La Zenia, 2014 gekauft
Typische deutsche Situation: 78 m² 2-Zimmer-Wohnung in La Zenia, 2014 für €142.000 gekauft, 2026 für €268.000 verkauft. Damalige Erwerbskosten (ITP 10 %, Notar, Anwalt) ca. €18.000. Zwei belegbare Renovierungen: neue Küche €9.500, Klimaanlage und Bad €4.200. Plusvalía nach neuer Berechnung: €1.350. Maklerprovision 5 % + MwSt.: €16.214.
Nettogewinn zur Versteuerung: €268.000 − €142.000 − €18.000 − €13.700 = €94.300. Spekulationssteuer 19 %: €17.917. Notar-Einbehalt: €8.040. Restschuld über Modelo 210: €9.877.
Auf dem Konto nach allem: rund €232.519 — das sind 87 % des Verkaufspreises. Ohne Renovierungsrechnungen wäre die Steuer ca. €2.600 höher.
Wo deutsche Verkäufer unnötig Geld verlieren
Drei Fehler tauchen in fast jeder Übernahme auf. Erstens fehlende Renovierungsrechnungen — Barzahlungen an einen Maler in Quesada zählen nicht. Zweitens die Nichtnutzung der Plusvalía-Reform von 2021. Drittens der nicht fristgerecht eingereichte Antrag auf Rückerstattung des 3 %-Einbehalts.
Der vierte, subtilere Fehler ist die Überbewertung der Immobilie in der Hoffnung, ’später senken zu können’. An der Costa Blanca South gilt eine Immobilie nach 12 Wochen als ’Ladenhüter’ — das kostet Sie am Ende mehr als die 5 %, die Sie ’ausprobieren’ wollten.
Wer kauft Ihre Immobilie tatsächlich?
In Orihuela Costa sind etwa 71 % der Käufer Nordeuropäer. Deutsche Käufer dominieren das Villasegment ab €450.000 und in Campoamor, Las Colinas und Villamartin. Wie diese Käufer suchen und wann sie in Alicante landen, behandeln wir in einer separaten Analyse: Wie deutsche Käufer an der Costa Blanca suchen.
Möchten Sie eine konkrete Rechnung für Ihre Immobilie — Verkaufspreis, Steuern, Nettobetrag — fordern Sie eine kostenlose Bewertung in Orihuela Costa an. Sie erhalten Zahlen per E-Mail, keinen Verkaufsanruf.
Oder lesen Sie unseren vollständigen Verkaufsleitfaden für Orihuela Costa und die Hub-Seite für deutsche Verkäufer an der Costa Blanca.
Häufige Fragen
- Wie viel Steuern zahlt ein deutscher Nichtansässiger beim Verkauf?
- Die Hauptsteuer ist 19 % Spekulationssteuer (IRNR) auf den Nettogewinn — Verkaufspreis abzüglich nachgewiesenem Kaufpreis und anerkannten Kosten. Zusätzlich behält der Notar 3 % des Verkaufspreises als Vorauszahlung ein, die über Modelo 210 innerhalb von drei Monaten verrechnet wird.
- Was ist die Plusvalía Municipal?
- Eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während Ihrer Besitzdauer. In Orihuela Costa typischerweise zwischen €400 und €3.500. Seit der Reform von 2021 dürfen Sie die niedrigere von zwei Berechnungsmethoden wählen — ein guter Anwalt spart hier regelmäßig €1.000–€2.000.
- Kann ich Renovierungen vom Gewinn abziehen?
- Nur mit offiziellen Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) registrierter Handwerker. Barzahlungen zählen nicht. Bewahren Sie jede Rechnung seit Kaufzeitpunkt auf — der Unterschied beträgt häufig mehrere tausend Euro Steuer.
- Wann erhalte ich den 3 %-Einbehalt zurück?
- Nicht automatisch. Ihr spanischer Anwalt reicht Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Verkauf ein. Ist der Einbehalt höher als die tatsächliche Steuer, erstattet Hacienda die Differenz — üblicherweise 6–12 Monate später.
- Was bleibt netto auf dem Konto?
- Faustregel: 7–11 % des Verkaufspreises gehen für Kosten ab (Makler, Plusvalía, Anwalt, Energiezertifikat, ggf. Spekulationssteuer). Für Ihre konkrete Immobilie rechnen wir exakt — vorab und unverbindlich.
