Hvis du eier en bolig i Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia eller Cabo Roig og vurderer å selge — slutt å lese generelle artikler om spansk eiendomsskatt. De er skrevet for spanjoler som selger sin hovedbolig. Du er ikke-bofast, kjøpte sannsynligvis mellom 2008 og 2022, og din situasjon følger en helt egen logikk.
De fire kostnadene som avgjør sluttregningen
1. Meglerhonorar. Hos MOVR: 5 % provisjon pluss 21 % MVA — fast, transparent, og vi tar ingenting hvis boligen ikke selges. Vær skeptisk til meglere som lover ’ingen kostnad for deg’; da ligger kostnaden i prisen og kjøperen vet det.
2. Plusvalía municipal. Kommunal skatt på tomteverdiens økning i din eiertid. For en leilighet i Playa Flamenca eid i ti år: €800–€1 800. For en villa i Cabo Roig eid siden 2005: €3 000–€4 500. Etter forfatningsdomstolens kjennelse i 2021 kan du velge den laveste av to beregningsmetoder — en god advokat sparer regelmessig €1 000–€2 000.
3. 3 %-trekk ved signering. Som ikke-bofast trekker notaren automatisk 3 % av salgsprisen og innbetaler til Hacienda samme dag. Det er ikke en skatt i seg selv — det er sikkerhet for at du faktisk oppgir gevinsten. På et salg på €320 000 forsvinner altså €9 600 fra kontoen umiddelbart.
4. Gevinstskatt (IRNR). 19 % av nettogevinsten. Nettogevinst = salgspris − dokumentert kjøpspris − kjøpskostnader (notar, advokat, ITP/MVA) − dokumenterte oppgraderinger med faktura. Er gevinstskatten lavere enn 3 %-trekket, får du mellomdifferansen tilbake — men bare hvis Modelo 210 leveres innen tre måneder.
Regneeksempel — leilighet i La Zenia kjøpt i 2014
Typisk norsk situasjon: 2-roms på 78 m² i La Zenia, kjøpt i 2014 for €142 000, solgt i 2026 for €268 000. Kjøpskostnader (ITP 10 %, notar, advokat) den gang ca €18 000. To oppgraderinger med faktura: nytt kjøkken €9 500, AC og bad €4 200. Plusvalía etter ny beregning: €1 350. Meglerhonorar 5 % + MVA: €16 214.
Nettogevinst for skatt: €268 000 − €142 000 − €18 000 − €13 700 = €94 300. Gevinstskatt 19 %: €17 917. 3 %-trekk hos notar: €8 040. Restbeløp som betales via Modelo 210: €9 877.
Totalt på konto etter alt: cirka €232 519 — eller 87 % av salgsprisen. Uten oppgraderingsfakturaer ville skatten økt med rundt €2 600.
Her taper norske selgere penger unødvendig
Tre feil dukker opp i nesten hver overtakelse. Den første er manglende oppussingsfakturaer — kontantbetalinger til en pintor i Quesada teller ikke. Den andre er ikke å bruke den nye plusvalía-beregningen fra 2021. Den tredje er ikke å søke om tilbakebetaling av 3 %-trekket i tide.
Den fjerde, mer subtile feilen er å overvurdere boligen i håp om at ’vi kan alltid sette ned’. På Costa Blanca South stemples en bolig som ’sittende’ etter 12 uker — det koster deg mer enn de 5 % du ’prøvde’.
Hvem kjøper boligen din egentlig?
I Orihuela Costa er rundt 71 % av kjøperne nordeuropeere. Norske, svenske og danske kjøpere dominerer segmentet €200 000–€400 000, mens nederlendere og tyskere tar de større villaene. For å forstå hvordan kjøpernes søkemønster styrer når du bør liste, har vi skrevet en separat analyse: slik søker norske kjøpere bolig på Costa Blanca.
Vil du ha en konkret beregning for din bolig — salgspris, skatter, nettobeløp — bestill en gratis verdivurdering i Orihuela Costa. Du får tallene på e-post, ikke et salgsanrop.
Eller les vår fulle selgerguide for Orihuela Costa og hub-siden for norske selgere på Costa Blanca.
Ofte stilte spørsmål
- Hvor mye skatt betaler en ikke-bofast nordmann ved salg?
- Hovedskatten er 19 % gevinstskatt på nettogevinsten (salgspris minus dokumentert kjøpspris og godkjente kostnader). Notaren trekker i tillegg 3 % av salgsprisen direkte ved signering — det er en forskuddsbetaling som gjøres opp via Modelo 210 innen tre måneder.
- Hva er plusvalía municipal?
- Det er en kommunal skatt på tomteverdiens økning. På Costa Blanca South ligger den vanligvis mellom €400 og €3 500 avhengig av hvor lenge du har eid og hvor boligen ligger. Etter reformen i 2021 kan du velge den laveste av to beregningsmetoder — det sparer ofte tusenvis av euro.
- Kan jeg trekke fra oppussing på gevinsten?
- Bare med offisielle fakturaer med MVA fra registrerte entreprenører. Kontantbetalinger og vennetjenester teller ikke. Spar alle fakturaer fra du kjøpte — det er ofte forskjellen mellom €0 og €15 000 i gevinstskatt.
- Når får jeg tilbake 3 %-trekket?
- Det skjer ikke automatisk. Din spanske advokat sender inn Modelo 210 innen tre måneder etter salget. Hvis trekket er større enn faktisk gevinstskatt, betaler Hacienda mellomdifferansen tilbake — vanligvis etter 6–12 måneder.
- Hva blir igjen på konto etter alle utgifter?
- Tommelfingerregel: 7–11 % av salgsprisen forsvinner i totale kostnader (megler, plusvalía, advokat, energiattest, eventuell gevinstskatt). Vi går gjennom eksakte tall for din konkrete bolig før du lister.
