Bezit u een woning in Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia of Cabo Roig en denkt u aan verkopen — sla dan de algemene artikelen over Spaanse onroerendgoedbelasting over. Die zijn geschreven voor Spanjaarden die hun hoofdwoning verkopen. Uw situatie als niet-resident, met aankoop tussen 2008 en 2022, volgt een geheel andere logica.
De vier kostenposten die de eindafrekening bepalen
1. Makelaarscourtage. Bij MOVR: 5 % commissie exclusief btw (21 %) — vast, transparant, en wij rekenen niets als de woning niet verkocht wordt. Pas op voor makelaars die ’nul kosten voor u’ beloven; dan zit het in de vraagprijs en de koper weet het.
2. Plusvalía municipal. Gemeentelijke heffing op de waardestijging van de grond. Voor een appartement in Playa Flamenca dat tien jaar in bezit was: €800–€1.800. Voor een villa in Cabo Roig sinds 2005: €3.000–€4.500. Na de uitspraak van het Constitutioneel Hof in 2021 mag u kiezen tussen twee berekeningsmethoden — een goede advocaat bespaart hier regelmatig €1.000–€2.000.
3. 3 %-inhouding bij ondertekening. Als niet-resident houdt de notaris automatisch 3 % van de verkoopprijs in en stort dat direct naar Hacienda. Het is geen belasting op zich — het is een onderpand dat u uw vermogenswinst correct aangeeft. Bij een verkoop van €320.000 verdwijnt dus direct €9.600 van uw rekening.
4. Vermogenswinstbelasting (IRNR). 19 % over de netto winst. Netto winst = verkoopprijs − aangetoonde aankoopprijs − aankoopkosten (notaris, advocaat, ITP/BTW) − verbouwingen met factuur. Is de werkelijke belasting lager dan de 3 %-inhouding, dan krijgt u het verschil terug — mits Modelo 210 binnen drie maanden ingediend.
Rekenvoorbeeld — appartement in La Zenia, gekocht in 2014
Typische Nederlandse situatie: 2-slaapkamer appartement van 78 m² in La Zenia, gekocht in 2014 voor €142.000, verkocht in 2026 voor €268.000. Aankoopkosten destijds (ITP 10 %, notaris, advocaat) circa €18.000. Twee gefactureerde verbouwingen: nieuwe keuken €9.500, airco en badkamer €4.200. Plusvalía na nieuwe berekening: €1.350. Makelaarscourtage 5 % + BTW: €16.214.
Netto winst voor belasting: €268.000 − €142.000 − €18.000 − €13.700 = €94.300. Vermogenswinst 19 %: €17.917. Inhouding bij notaris: €8.040. Saldo bij te betalen via Modelo 210: €9.877.
Op uw rekening na alles: ongeveer €232.519 — dat is 87 % van de verkoopprijs. Zonder verbouwingsfacturen zou de belasting circa €2.600 hoger uitvallen.
Waar Nederlandse verkopers onnodig geld verliezen
Drie fouten komen in vrijwel elke overname terug. De eerste is ontbrekende verbouwingsfacturen — contante betalingen aan een schilder of klusser in Quesada tellen niet. De tweede is geen gebruik maken van de plusvalía-hervorming van 2021. De derde is de aanvraag voor teruggave van de 3 %-inhouding niet op tijd indienen.
De vierde, subtieler fout is overschatten van de waarde in de hoop ’altijd nog te kunnen verlagen’. Op de Costa Blanca South wordt een woning na 12 weken als ’blijfzittend’ gestempeld — dat kost u uiteindelijk meer dan de 5 % die u wilde ’uitproberen’.
Wie koopt uw woning werkelijk?
In Orihuela Costa is circa 71 % van de kopers Noord-Europees. Nederlanders zijn na Scandinaviërs de tweede grootste groep — vooral in het segment €240.000–€500.000 en in grotere villa's in Villamartin en Las Colinas. Hoe deze kopers zoeken en wanneer ze landen op Alicante bespreken we in een aparte analyse: hoe Nederlandse kopers zoeken op de Costa Blanca.
Wilt u een concrete berekening voor uw eigen woning — verkoopprijs, belastingen, netto — vraag dan een gratis waardebepaling in Orihuela Costa aan. U krijgt cijfers per e-mail, geen verkooptelefoontje.
Of lees onze volledige verkoopgids voor Orihuela Costa en de hubpagina voor Nederlandse verkopers op de Costa Blanca.
Veelgestelde vragen
- Hoeveel belasting betaalt een Nederlandse niet-resident bij verkoop?
- De hoofdbelasting is 19 % vermogenswinstbelasting (IRNR) over de netto winst — verkoopprijs minus aangetoonde aankoopprijs en goedgekeurde kosten. Daarnaast houdt de notaris 3 % van de verkoopprijs in als voorheffing, te verrekenen via Modelo 210 binnen drie maanden.
- Wat is plusvalía municipal?
- Een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond tijdens uw bezit. In Orihuela Costa varieert dit doorgaans tussen €400 en €3.500. Sinds de hervorming van 2021 mag u kiezen tussen twee berekeningsmethoden — een goede advocaat bespaart hier vaak duizenden euro's.
- Mag ik verbouwingen aftrekken van de winst?
- Alleen met officiële facturen (met BTW) van geregistreerde aannemers. Contante betalingen tellen niet. Bewaar elke factuur sinds u kocht — het verschil zit vaak in duizenden euro's belasting.
- Wanneer krijg ik de 3 %-inhouding terug?
- Niet automatisch. Uw Spaanse advocaat dient Modelo 210 in binnen drie maanden na de verkoop. Als de inhouding hoger is dan de werkelijke belasting, stort Hacienda het verschil terug — meestal 6–12 maanden later.
- Wat houd ik netto over op mijn rekening?
- Vuistregel: 7–11 % van de verkoopprijs verdwijnt aan kosten (makelaar, plusvalía, advocaat, energielabel, eventuele belasting). Voor uw specifieke woning rekenen we exact — vooraf, zonder verplichting.
