Om du äger en bostad i Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia eller Cabo Roig och funderar på att sälja — sluta läsa generella artiklar om spansk fastighetsskatt. De är skrivna för spanjorer som säljer sin permanentbostad. Du är icke-bofast, du köpte sannolikt för mellan 2008 och 2022, och din situation följer en helt egen logik.
De fyra kostnader som faktiskt påverkar slutnotan
Det är fyra poster som avgör vad du går från notarien med. Glöm allt annat tills du förstår dessa.
1. Mäklararvode. Hos MOVR: 5 % provision plus moms (21 %) — fast och transparent, och vi tar inget om bostaden inte säljs. Var skeptisk mot mäklare som lovar ”ingen kostnad för dig”; det betyder att kostnaden flyttas in i priset och köparen vet om det.
2. Plusvalía municipal. En kommunal skatt på markvärdets ökning under din ägartid. För en lägenhet i Playa Flamenca som ägts i tio år ligger den oftast på 800–1 800 €. För en villa i Cabo Roig som ägts sedan 2005 kan den nå 3 000–4 500 €. Efter författningsdomstolens beslut 2021 får du välja den lägre av två beräkningsmetoder — en bra advokat sparar dig regelbundet 1 000–2 000 € här.
3. 3 %-retention vid signering. När du som icke-bofast säljer drar notarien automatiskt 3 % av försäljningspriset och betalar in det till Hacienda samma dag. Det är inte en skatt i sig — det är en säkerhet för att du faktiskt deklarerar reavinsten. På en försäljning för 320 000 € försvinner alltså 9 600 € från ditt konto omedelbart.
4. Reavinstskatt (IRNR). 19 % på nettovinsten. Nettovinst = försäljningspris − dokumenterat inköpspris − köpkostnader (notarie, advokat, IVA/ITP) − dokumenterade renoveringar med faktura. Är reavinstskatten lägre än de 3 % som redan dragits får du tillbaka mellanskillnaden — men bara om Modelo 210 lämnas in inom tre månader.
Räkneexempel — lägenhet i La Zenia köpt 2014
En typisk svensk situation: tvåa på 78 m² i La Zenia, köpt 2014 för 142 000 €, säljs 2026 för 268 000 €. Köpkostnader vid förvärvet (ITP 10 %, notarie, advokat) låg på cirka 18 000 €. Två renoveringar med faktura: nytt kök 9 500 €, ny AC och WC 4 200 €. Plusvalía efter ny beräkning: 1 350 €. Mäklararvode 5 % + IVA: 16 214 €.
Nettovinst för skatt: 268 000 − 142 000 − 18 000 − 13 700 = 94 300 €. Reavinstskatt 19 %: 17 917 €. 3 %-retention dragen vid signering: 8 040 €. Tillbaka från Hacienda efter Modelo 210: 0 € (retentionen är mindre än skatten — du betalar mellanskillnaden 9 877 € via deklarationen).
Totalt belopp på säljarens konto efter allt: ungefär 232 519 €. Det är 87 % av försäljningspriset. Hade du saknat renoveringsfakturor hade skatten ökat med cirka 2 600 €.
Det är här svenska säljare förlorar pengar i onödan
Tre misstag dyker upp i nästan varje försäljning vi tar över från en annan mäklare. Det första är saknade renoveringsfakturor — kontantbetalningar till en pintor eller hantverkare i Quesada räknas inte. Det andra är att inte använda den nya plusvalía-beräkningen som infördes 2021. Den tredje är att inte ansöka om återbetalning av 3 %-retentionen i tid.
Det fjärde, mer subtila misstaget, är att överskatta bostadens värde i tron att ”vi kan alltid sänka senare”. På Costa Blanca South stämplar marknaden ett objekt som ’sittande’ efter 12 veckor. Då kostar det dig betydligt mer än de 5 % du försökte ’få för säkerhets skull’.
Var bor köparen som faktiskt betalar för din bostad?
I Orihuela Costa är cirka 71 % av alla köpare nordeuropeiska. Skandinaver dominerar segmentet 200 000–400 000 €, holländare och tyskar tar de större villorna. För att förstå hur köparnas sökmönster styr när du ska lista har vi skrivit en separat analys: så letar svenska köpare bostad på Costa Blanca.
Vill du ha en konkret räkning på just din bostad — försäljningspris, skatter, vad du går hem med — beställ en kostnadsfri värdering i Orihuela Costa. Du får siffrorna på e-post, inte ett säljsamtal.
Eller läs vår fullständiga säljguide för Orihuela Costa, samt vår nationella översikt för svenska säljare på Costa Blanca.
Vanliga frågor
- Hur mycket skatt betalar en icke-bofast svensk när bostaden säljs?
- Den huvudsakliga skatten är reavinstskatten på 19 % av nettovinsten (försäljningspris minus dokumenterat inköpspris och godkända kostnader). Notarien drar dessutom 3 % av försäljningspriset direkt vid signering — det är en förskottsbetalning som regleras i deklarationen Modelo 210 inom tre månader.
- Vad är plusvalía municipal och vem betalar den?
- Det är en kommunal skatt på markvärdets ökning. På Costa Blanca South ligger den oftast mellan 400 € och 3 500 € beroende på hur länge du ägt och var bostaden ligger. Säljaren betalar — men efter 2021 års reform kan du välja den lägre av två beräkningsmetoder, vilket ofta sparar tusentals euro.
- Kan jag dra av renoveringar från reavinsten?
- Endast om du har officiella fakturor med moms från registrerade entreprenörer. Kontantbetalningar och ’vänpriser’ räknas inte. Spara alla fakturor från det att du köpte bostaden — det är ofta skillnaden mellan att betala 0 € och 15 000 € i reavinstskatt.
- När får jag tillbaka 3 %-retentionen?
- Den dras inte tillbaka automatiskt. Din spanska advokat lämnar in Modelo 210 inom tre månader efter försäljningen. Är retentionen större än den faktiska reavinstskatten betalar Hacienda tillbaka mellanskillnaden — vanligtvis 6–12 månader senare.
- Vad blir kvar på banken efter alla avgifter?
- Som tumregel: räkna med att 7–11 % av försäljningspriset försvinner i totala kostnader (mäklare, plusvalía, advokat, energicertifikat, eventuell reavinstskatt). Vi går igenom exakta siffror för just din bostad innan du listar.
