Steuersätze für Nichtansässige
- EU/EWR (inkl. Deutschland, Österreich): 19 % auf den tatsächlichen Gewinn.
- Außerhalb EU (inkl. Vereinigtes Königreich nach Brexit): 24 % auf den tatsächlichen Gewinn.
Die Steuer heißt IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) und ist über Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung zu erklären.
So wird der Kapitalertrag berechnet
Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten abzüglich dokumentierter Verbesserungen abzüglich Verkaufskosten = steuerpflichtiger Gewinn. Anschaffungskosten sind der gezahlte Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten (Notar, Eintragung, ITP oder IVA, Rechtsberatung beim Kauf).
Der 3 %-Einbehalt — was er ist
Beim Notar behält der Käufer 3 % des vereinbarten Preises ein und führt diese innerhalb eines Monats über Modelo 211 an das spanische Finanzamt ab. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf Ihre IRNR — keine separate Steuer. Bei der späteren Erklärung über Modelo 210:
- Liegt Ihre Kapitalertragsteuer über 3 % — zahlen Sie die Differenz.
- Liegt sie darunter — erhalten Sie die Differenz erstattet.
- Verkaufen Sie mit Verlust — erhalten Sie den gesamten 3 %-Einbehalt zurück.
Die Erstattung dauert üblicherweise 6–12 Monate ab Einreichung der Modelo-210-Erklärung, sofern Ihre IRNR-Historie geordnet ist.
Häufig übersehene Abzüge
- Renovierungen und Verbesserungen — keine Instandhaltung, sondern alles, was den Wert erhöht (neue Küche, neue Bäder, Pool, neue Fenster).
- Maklerprovision inkl. IVA beim Verkauf.
- Plusvalía municipal, die Sie tragen.
- Rechtsberatung und Gestoría im Zusammenhang mit dem Verkauf.
- Anschaffungsnebenkosten — Notar, Eintragung, ITP/IVA, Anwalt beim Kauf.
Was Sie vor dem Notartermin tun sollten
- Alle Rechnungen für Verbesserungen zusammenstellen (keine Rechnung — kein Abzug).
- Prüfen, ob Ihre IRNR-Historie eingereicht ist — andernfalls kann die Erstattung des 3 %-Einbehalts blockiert werden.
- Eine Gestoría mit Erfahrung in Nichtansässigenerklärungen beauftragen. Wir nennen Ihnen zwei unabhängige Empfehlungen.
