Was ist plusvalía municipal?
Plusvalía municipal — formal IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — ist eine lokale Steuer, die die Gemeinde bei jeder Veräußerung, Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie erhebt. Sie wird auf die Wertsteigerung des Grundstücks berechnet, nicht auf den Gesamtwert der Immobilie.
Zwei Berechnungsmethoden — Sie haben die Wahl
Seit Real Decreto-ley 26/2021 hat der Verkäufer das Recht, die Methode zu wählen, die zur niedrigeren Steuer führt:
- Objektive Methode — der Bodenwert (valor catastral del suelo) wird mit einem an die Eigentumsdauer gekoppelten Koeffizienten und anschließend mit dem kommunalen Steuersatz multipliziert.
- Reale Methode — der tatsächliche Gewinn auf den Boden, berechnet aus dem Bodenanteil am gesamten Katasterwert.
Die Gemeinde hat den niedrigeren Betrag anzuwenden, wenn Sie dies geltend machen. Viele Gemeinden tun dies nicht automatisch — es ist Aufgabe Ihres Beraters, beide zu berechnen und den korrekten Betrag einzufordern.
Befreiung bei Verkauf mit Verlust
Verkaufen Sie die Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem Kaufpreis (dokumentiert in beiden Urkunden), sind Sie von der plusvalía befreit. Die Befreiung ist nicht automatisch — Sie müssen sie beantragen, üblicherweise innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundungsdatum.
Sätze an der Costa Blanca Süd
Die Sätze liegen meist zwischen 25 % und 30 % der berechneten Bemessungsgrundlage, abhängig von der Gemeinde. Orihuela um 28 %, Torrevieja um 27 %, Pilar de la Horadada um 25 %. Dies sind keine 25–30 % des Verkaufspreises — es sind 25–30 % der häufig bescheidenen berechneten Wertsteigerung des Grundstücks.
Realistisches Beispiel
Wohnung in Orihuela Costa, gekauft 2014, verkauft 2026 für 220 000 €. Bodenanteil im Kataster: rund 35 %. Die plusvalía liegt typischerweise bei 1 200–1 800 € — nicht bei den 5 000 €, die viele Verkäufer vorrechnen, bevor sie die Zahlen prüfen lassen.
