Überblick: der Verkaufsablauf
- Marktbewertung — basierend auf tatsächlichen Verkäufen in Ihrer Mikrolage, nicht auf Portalpreisen.
- Exklusiver Maklerauftrag (nota de encargo) — Grundlage für ernsthafte Vermarktung.
- Internationale Vermarktung — Idealista, Thinkspain, Rightmove, geozielgerichtete Meta-Kampagnen auf D-A-CH.
- Besichtigungen und Angebote — in der Regel 6–12 Wochen bei korrekter Preisgestaltung.
- Arras-Vertrag — privates Vorvertrag mit 10 % Anzahlung, 4–8 Wochen bis Notartermin.
- Escritura beim Notar — vollständige Zahlung, Schlüsselübergabe, Grundbucheintrag.
Spanische Spekulationssteuer (IRNR)
Als deutscher EU-Resident zahlen Sie 19 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn via Modelo 210 binnen vier Monaten nach dem Notartermin. Abzugsfähig sind dokumentierte Verbesserungen, Maklerprovision mit IVA, Plusvalía, Anwaltskosten sowie ursprüngliche Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Registrierung).
Deutsche Steueraspekte — die 10-Jahres-Frist
Nach § 23 EStG ist der Veräußerungsgewinn bei einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren in Deutschland einkommensteuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer gilt die Spekulationssteuer mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Bei selbst genutzter Immobilie greift eine Ausnahme: ausschließliche Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren befreit ebenfalls.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien
Das DBA 2011 weist das Besteuerungsrecht für Immobiliengewinne dem Belegenheitsstaat zu — also Spanien. Deutschland wendet die Anrechnungsmethode an: ist der Gewinn nach deutschem Recht steuerpflichtig (Verkauf vor 10 Jahren), wird die in Spanien gezahlte IRNR auf die deutsche Steuerschuld angerechnet. Ist der Verkauf in Deutschland steuerfrei, bleibt die Spanien-IRNR die einzige Steuerlast.
Plusvalía municipal
Kommunale Bodenwertzuwachssteuer, fällig binnen 30 Tagen nach dem Notartermin. Für typische Costa-Blanca-Objekte liegt sie meist zwischen 800 € und 4 500 €. Details im Plusvalía-Ratgeber.
Verkaufskosten zum Einplanen
- Maklerprovision: 3–5 % + 21 % IVA
- Plusvalía municipal: variabel
- Anwalt / Gestoría: 1 000–2 500 €
- Energieausweis (CEE): 150–300 €
- Cédula de habitabilidad: 80–150 € falls fehlend
- Modelo-210-Erklärung: 150–400 €
Vollständige Berechnung mit unserem Verkaufskostenrechner.
Realistische Zeitplanung
- Woche 0: Bewertung, Fotografie, Listung
- Woche 1–8: Besichtigungen + Angebote
- Woche 8–10: Arras-Vertrag + 10 % Anzahlung
- Woche 10–16: Notartermin, Escritura, Vollzahlung
- Monat 4–5: Modelo 210 einreichen
- Monat 6–18: Erstattung der 3 %-Einbehaltung
- Folgejahr: deutsche Steuererklärung (Anlage SO bei steuerpflichtigem Gewinn)
