1 · Antes de poner la vivienda a la venta
Antes de hacer fotos, fijar precio o publicar nada. Estos son los siete documentos que cualquier propietario debería tener encima de la mesa antes de firmar un encargo:
- DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
- Escritura de compraventa original (o de herencia / donación).
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (menos de 3 meses).
- Último recibo de IBI pagado y referencia catastral.
- Certificado de eficiencia energética en vigor — válido 10 años.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera / segunda ocupación.
- Estatutos y normas de la comunidad de propietarios.
Si la vivienda forma parte de una comunidad con más de 45 años, añade la ITE o IEE (Inspección Técnica del Edificio o Informe de Evaluación). En la mayoría de urbanizaciones de Costa Blanca Sur con bloques anteriores a 1980, esta es la causa más frecuente de retrasos sorpresa.
2 · Antes de firmar el contrato de arras
Las arras son el momento en que la venta se compromete jurídicamente. Si firmas con documentación incompleta, cualquier defecto se vuelve munición negociadora del comprador. Antes de sentarte a firmarlas, asegúrate de tener:
- Certificado de estar al corriente de cuotas de la comunidad — solo lo emite el administrador.
- Certificado de deuda con el banco si hay hipoteca viva.
- Identidad y NIE del comprador y forma de pago acordada por escrito.
- Inventario de lo que se queda y lo que se lleva.
- Plazo realista hasta notaría — recomendamos 30 a 45 días.
- Importe de arras: lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio acordado.
3 · Antes de la firma en notaría
La notaría es ejecución. Para que la firma dure 40 minutos en lugar de cuatro horas, este es el paquete que tu agencia debería tener cerrado y verificado:
- Cancelación de hipoteca coordinada con el banco — provisión a la gestoría.
- Certificado de no deuda con Hacienda local (IBI / plusvalía, según municipio).
- Lecturas finales de agua, luz y gas, con titularidad lista para cambio.
- Llaves, mandos de garaje y trasteros identificados.
- Cheque bancario o transferencia verificada antes de firmar.
- IBAN español para recibir el precio acordado.
4 · Si el vendedor es no residente
La mayoría de propietarios que asesoramos venden desde Suecia, Reino Unido, Noruega, Bélgica, Alemania o Países Bajos. Estos son los documentos adicionales que no son negociables:
- NIE en vigor de todos los titulares no residentes.
- Certificado de residencia fiscal del país de origen (modelo del convenio).
- Modelos 210 presentados de los últimos cuatro años — renta imputada o alquiler.
- Representante fiscal en España designado por escrito antes de firmar arras.
- Retención del 3 %: la practica el comprador y la ingresa con modelo 211.
- Modelo 210 final en los 4 meses siguientes a la firma — liquida la ganancia y solicita la devolución del 3 % si procede.
- Cuenta IBAN en la UE para evitar comisiones de envío internacional.
Si tu venta es como no residente, lee también nuestra guía completa para vender siendo no residente — cubre los cuatro modelos fiscales que aparecen en una venta internacional.
5 · Si la vivienda tiene hipoteca
- Certificado de deuda pendiente con fecha de firma estimada — tiene caducidad.
- Comisión de cancelación: entre 0 % y 0,5 % del capital pendiente, según escritura.
- Provisión a la gestoría para cancelación registral — 300 € a 700 € habituales.
- Coordinación bancaria: el apoderado del banco firma en notaría con el comprador y el vendedor.
6 · Si la vivienda procede de una herencia
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia inscrita en el Registro.
- Impuesto de sucesiones (modelo 650) pagado y justificado.
- Plusvalía municipal por la herencia liquidada en el ayuntamiento.
- Acuerdo de todos los coherederos por escrito antes de firmar arras.
- Cambio de titularidad catastral presentado — modelo 901-N.
Caso aparte: hereda alguien con cotitulares conflictivos. La guía completa de venta de vivienda heredada cubre cómo se ordena ese proceso sin que se quede paralizado años.
7 · Si la vivienda está alquilada
- Contrato de alquiler vigente y comunicación fehaciente al inquilino.
- Derecho de tanteo y retracto: renuncia o ejercicio por parte del inquilino — por escrito.
- Inventario del estado y de la fianza depositada en la Generalitat.
- Coordinación de visitas con preaviso por escrito.
8 · Documentos que se olvidan con más frecuencia
Los seis sospechosos habituales que vemos cada semana:
- Certificado energético caducado — válido 10 años, no para siempre.
- Cédula de habitabilidad que nunca se renovó tras la compra.
- Recibos de derramas extraordinarias de la comunidad — los reclama el comprador en arras.
- Boletines eléctricos antiguos cuando se ha hecho reforma sin tramitar.
- Licencias de obra menor por ampliaciones o terrazas cerradas.
- Cambio de titularidad catastral pendiente desde hace años.
Calendario realista
No hay dos ventas iguales, pero en una operación bien preparada los tiempos se mueven dentro de estos rangos:
- Preparación de documentación: 1 a 2 semanas.
- Valoración y estrategia de precio: 3 a 5 días.
- Fotografía profesional y salida al mercado: 1 semana.
- Visitas y demanda cualificada: 3 a 10 semanas según zona y precio.
- Negociación y firma de arras: 1 a 2 semanas.
- Arras → notaría: 30 a 45 días.
- Notaría → liquidación fiscal: 30 días para plusvalía · 4 meses para modelo 210.
Antes de calcular el neto, calcula los costes
Tener la documentación lista es solo la mitad. La otra mitad es saber qué te queda en la mano después de comisión, IVA, plusvalía y modelo 210. Tienes dos herramientas internas para eso:
- Calculadora de coste total de venta — desglosa comisión, plusvalía, retención del 3 % y ganancia, y te devuelve el neto.
- Calculadora de plusvalía municipal — los dos métodos legales aplicados a tu vivienda en Orihuela, Torrevieja o Pilar de la Horadada.
Herramienta
Calcule una estimación antes de fijar precio.
En menos de un minuto sabrá si la cifra que tiene en la cabeza es realista — sin filtros, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Qué documento se olvida con más frecuencia al vender?
El certificado de eficiencia energético caducado. Es válido diez años, no para siempre — y muchos propietarios descubren que el suyo expiró al sacar la nota simple. Lo segundo más habitual: el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, que solo lo emite el administrador y suele tardar varios días.
¿Hace falta tener todos los documentos antes de poner la vivienda a la venta?
No todos, pero sí los principales: escritura, nota simple, último IBI, certificado energético y referencia catastral. Sin esto, la propiedad no debería salir al mercado — es la base sobre la que cualquier comprador serio toma una decisión y sobre la que un agente honesto fija el precio.
Soy no residente. ¿Necesito alguna documentación extra?
Sí: NIE en vigor, certificado de residencia fiscal del país de origen y los modelos 210 de los últimos cuatro años. Antes de firmar arras conviene tener designado el representante fiscal en España. La retención del 3 % la practica el comprador en notaría — no es un gasto definitivo, se regulariza después con el modelo 210.
¿Y si la vivienda viene de una herencia?
Necesitas la escritura de aceptación y adjudicación inscrita en el Registro, la liquidación del impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal por la herencia pagada y el acuerdo por escrito de todos los coherederos antes de comprometer una venta.
¿Quién prepara toda esta documentación?
La gestoría coordinada por la agencia que te representa. En una venta seria, esa coordinación viene incluida y no implica honorarios extra para el vendedor — es parte del trabajo de la representación.