El estado del mercado, en una frase
Orihuela Costa sigue siendo el micromercado más líquido de Costa Blanca Sur. La demanda internacional es real y constante — pero más exigente que hace dos años. El comprador escandinavo ya no acepta proyectos de reforma a distancia, y el comprador holandés y belga compara con obra nueva antes de visitar.
Demanda, por nacionalidad
Suecos y noruegos se concentran entre finales de enero y mediados de abril, y vuelven en septiembre. Holandeses y belgas dominan el invierno — noviembre a marzo. Los británicos están más repartidos pero siguen siendo el comprador principal en Playa Flamenca y Villamartín. Los alemanes, menos numerosos pero con presupuesto más alto, se reparten entre Las Colinas y los chalets de Cabo Roig.
Corredor por corredor
- Villamartín — sigue siendo el motor en volumen. Reventas de golf y adosados se mueven bien al precio adecuado; los chalets premium cuesta más colocarlos sin reformar.
- La Zenia — prima clara por caminabilidad al Boulevard. Los apartamentos reformados desaparecen rápido; los sin reformar necesitan un ajuste del 8–12 %.
- Playa Flamenca — comprador británico y holandés constante. Los bungalós con jardín y los bajos con terraza son la franja más activa.
- Cabo Roig — corredor premium. Las villas en primera línea con vistas genuinas siguen teniendo prima del 20 % sobre interior.
- Punta Prima — stock corto en chalets con vistas; demanda noruega y belga activa.
- Campoamor & Las Colinas — comprador holandés y alemán, ticket alto, ciclo lento pero con cierre limpio.
Lo que se está quemando
Las viviendas publicadas entre primavera y verano de 2025 sin ajuste de precio están entrando en territorio "quemado": más de 6 meses en portal sin movimiento. El comprador serio las descarta directamente — asume que algo va mal. Cuando finalmente bajan el precio, llegan a un mercado que ya no las mira con ilusión. Este patrón explica buena parte de las bajadas del 12–18 % que estamos viendo en oferta firmada vs precio inicial.
Lo que sí está vendiendo
Viviendas reformadas en cocina y baño, con fotografía seria, valoradas con honestidad desde el primer día. Los bajos con jardín en La Zenia y Playa Flamenca, los apartamentos a pie del Boulevard y los chalets con vistas reales en Punta Prima y Cabo Roig son las franjas más fluidas. La diferencia entre vender en 4 semanas o en 6 meses está en la combinación de precio inicial + calidad de presentación — no en cuántos portales lo publiquen.
Recomendación para propietarios
Si estás pensando en salir al mercado en los próximos meses, los dos errores más caros que estamos viendo son: publicar a precio aspiracional ("a ver qué pasa") y subestimar el peso de la fotografía. Ninguno de los dos se arregla con tiempo — al contrario, los dos se agravan con el tiempo.
