¿Qué cuesta vender una vivienda en España?
La respuesta corta: entre el 8 % y el 15 % del precio de venta, según residencia fiscal, años de tenencia, hipoteca pendiente y municipio. La respuesta útil — la que necesitas antes de fijar precio o aceptar una oferta — es el desglose línea a línea. Esta calculadora lo hace en 60 segundos y te da el neto realista que vas a tener en la cuenta cuando todo termine.
Los costes típicos, explicados
- Comisión de la agencia — 5 % del precio + 21 % de IVA. Un 5 % sobre 250.000 € son 15.125 € reales con IVA.
- Plusvalía municipal — impuesto al ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. Calculable por dos métodos; el gestor debe elegir el más bajo.
- Ganancia patrimonial — IRPF (residentes, 19–28 %) o IRNR (no residentes, 19 % UE / 24 % resto) sobre la diferencia entre compra y venta menos gastos deducibles.
- Retención del 3 % — solo no residentes. El comprador retiene y deposita en Hacienda mediante modelo 211. Se recupera (parcial o totalmente) con el modelo 210.
- Cancelación de hipoteca — notaría, registro y gestoría. Entre 600 € y 1.500 € según importe pendiente.
- Notaría, registro y gestoría del vendedor — 300–450 € adicionales.
- Certificado energético y cédula de habitabilidad — obligatorios. 150–250 €.
Residentes vs no residentes
La diferencia más cara es la ganancia patrimonial. El residente paga IRPF en escala (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 28 % por encima). El no residente paga IRNR plano: 19 % si tributa en UE/EEE, 24 % en el resto del mundo. Además, al no residente le retienen el 3 % del precio en notaría como anticipo — ese dinero solo vuelve si la cuota final del modelo 210 es menor (o si hay exención por reinversión en vivienda habitual UE, en ciertos casos).
Ejemplos reales — Costa Blanca Sur
Apartamento Playa Flamenca, no residente alemán. Compra 2014 por 145.000 €, venta 2025 por 220.000 €. Comisión 3 % + IVA: 7.986 €. Plusvalía estimada: 1.040 €. Retención 3 %: 6.600 €. Ganancia patrimonial al 19 %: 12.654 €. Cancelación hipoteca pendiente 35.000 €: 635 €. Notaría + certificados: 530 €. Neto estimado: ~162.500 €.
Villa Cabo Roig, residente español. Compra 2008 por 320.000 €, venta 2025 por 425.000 €. Comisión 3 % + IVA: 15.428 €. Plusvalía estimada: 2.380 €. Ganancia patrimonial IRPF: 18.730 €. Sin hipoteca. Notaría + certificados: 530 €. Neto estimado: ~387.900 €.
Errores comunes
- Comparar comisiones de agencia sin contar el IVA.
- Olvidar la retención del 3 % en la planificación de tesorería.
- No deducir comisión, plusvalía y gastos de compra original al calcular la ganancia patrimonial.
- Asumir que la plusvalía es marginal — en zonas con suelo alto puede pasar de 3.000 €.
- Fijar precio sobre el bruto sin saber qué neto queda.
- Iniciar la venta sin certificado energético — bloquea la firma en notaría.
Nadie firma una venta para sorprenderse en notaría con un neto distinto. El número que importa no es el precio de salida — es lo que queda en la cuenta cuando todo termina. Eso debería estar encima de la mesa el día uno.
— Mauricio
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta realmente vender una vivienda en España?+
Entre el 8 % y el 15 % del precio de venta, según residencia fiscal, ganancia patrimonial, hipoteca pendiente y municipio. Para una vivienda de 250.000 € en Costa Blanca Sur, los costes totales (comisión, plusvalía, impuestos, cancelación de hipoteca y gestoría) suelen oscilar entre 20.000 € y 38.000 €. Esta calculadora estima tu caso concreto.
¿Qué impuestos paga el vendedor en España?+
Dos principales: la plusvalía municipal (al ayuntamiento, sobre el incremento del valor del suelo) y la ganancia patrimonial (al Estado, sobre la diferencia entre compra y venta). Los no residentes además sufren una retención del 3 % en notaría que actúa como anticipo de la ganancia patrimonial.
¿Cuál es la diferencia entre residente y no residente al vender?+
El residente tributa la ganancia en su IRPF (19–28 % escalonado) y no sufre retención. El no residente tributa al 19 % (UE/EEE) o 24 % (resto del mundo) y el comprador retiene el 3 % del precio en notaría. Para no residentes hay además modelo 211 (retención) y modelo 210 (declaración final, 4 meses de plazo).
¿La comisión de la inmobiliaria lleva IVA?+
Sí. Los honorarios de cualquier agencia inmobiliaria llevan IVA del 21 % adicional. Un 5 % de comisión sobre 250.000 € son 12.500 € + 2.625 € de IVA = 15.125 € reales. Cuando compares agencias, asegúrate de comparar el porcentaje IVA incluido.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?+
El vendedor. Implica notaría, registro y gestoría — entre 600 € y 1.500 € según importe pendiente. La comisión por cancelación anticipada del banco (0–0,5 % en hipotecas posteriores a 2019) es aparte y depende de tu escritura.
¿La calculadora incluye el coste de la hipoteca pendiente?+
Sí — la hipoteca pendiente se descuenta del precio de venta para calcular el neto que recibes. Los gastos de cancelación (notaría, registro, gestoría) se calculan aparte como coste de venta.
¿Qué gastos puedo deducir de la ganancia patrimonial?+
Las comisiones de la agencia (con IVA), la plusvalía municipal pagada, los gastos de notaría y registro de la compra original, el ITP/IVA pagado al comprar, y las mejoras estructurales acreditadas con factura. Esta calculadora aplica una estimación conservadora — un asesor puede afinarla y reducir tu factura.
¿Esta calculadora sustituye al asesoramiento fiscal?+
No. Ofrece una estimación realista para que sepas qué esperar antes de fijar precio o aceptar una oferta. La liquidación oficial requiere los datos exactos de tus escrituras y la ordenanza municipal del año. Si quieres una valoración con todos estos números encima de la mesa, MOVR la prepara sin compromiso.