En cada firma con un vendedor no residente aparece la misma escena: el notario menciona la retención, el comprador transfiere el precio menos el 3 %, y el vendedor descubre con cierta inquietud que está cobrando menos de lo escriturado. La sensación es de pérdida — y, sin embargo, en la mayoría de los casos ese dinero vuelve íntegro o casi íntegro varios meses después.
Qué es la retención del 3 %
Es una obligación legal recogida en el artículo 25.2 del Texto Refundido del IRNR. Cuando el vendedor de un inmueble situado en España no es residente fiscal, el comprador debe retener el 3 % del precio total y ingresarlo en Hacienda. Se trata de un mecanismo recaudatorio: Hacienda garantiza ingresar al menos el 3 % antes de que el dinero — y el vendedor — salgan del país.
Quién la practica
Siempre el comprador, sin excepciones. Sea particular, empresa, residente o no residente él mismo. La responsabilidad legal del ingreso es suya — si no la practica, Hacienda le reclamará a él, no al vendedor. Por eso el comprador y su gestoría son los primeros interesados en cumplir.
Sobre qué importe se calcula
Sobre el precio total escriturado, no sobre la ganancia ni sobre el neto. Si la escritura dice 250.000 €, la retención son 7.500 €. Si dice 480.000 €, son 14.400 €. La regularización entre lo retenido y lo realmente debido por IRNR se hace después con el modelo 210.
Qué hace el comprador exactamente
- El día de la firma, transfiere al vendedor el precio menos el 3 %.
- En el mes siguiente, presenta el modelo 211 ante la AEAT e ingresa esa cantidad.
- Entrega copia del 211 al vendedor — es el justificante imprescindible para el modelo 210.
Qué pasa si hay ganancia
Si la cuota real del IRNR (19 % UE/EEE o 24 % fuera, sobre la ganancia neta) es menor que el 3 % retenido, Hacienda devuelve la diferencia. Es lo habitual en operaciones con buenos gastos deducibles. Si la cuota real es mayor, se ingresa la diferencia al presentar el modelo 210 en los 4 meses posteriores a la firma.
Qué pasa si hay pérdida
Se solicita la devolución íntegra del 3 % retenido. La presentación del modelo 210 es igualmente obligatoria — declarando ganancia cero o negativa y aportando ambas escrituras. Si no se presenta, el dinero se queda en Hacienda. No hay devolución automática.
Cómo se recupera
Mediante el modelo 210, presentado en los cuatro meses siguientes a la fecha de la escritura. El gestor calcula la ganancia real, descuenta gastos deducibles (compra, mejoras con IVA, comisión inmobiliaria, plusvalía municipal) y solicita la devolución de la diferencia entre lo retenido y lo realmente debido.
Hacienda devuelve habitualmente entre 6 y 12 meses después. Con cuenta bancaria española y documentación impecable, en el rango bajo. Con cuenta extranjera y justificantes incompletos, en el alto — o nunca.
Relación con el modelo 210
La retención del 3 % (modelo 211) y la liquidación del IRNR (modelo 210) son las dos caras del mismo expediente fiscal. El 211 lo presenta el comprador en el mes siguiente a la firma; el 210 lo presenta el vendedor en los 4 meses siguientes. Sin el 211, el 210 no se puede cerrar — y sin el 210, no hay devolución.
La retención del 3 % no es un castigo. Es el sistema asumiendo, con realismo, que es más fácil retener en notaría que perseguir después. Pero un vendedor avisado la espera, la encaja en el cálculo del neto y la recupera en plazo. Un vendedor no avisado la descubre el día de la firma y la cobra como pérdida.
— Mauricio
Cómo lo abordamos nosotros
En la valoración aparece el bruto, la retención del 3 %, la cuota estimada por modelo 210 y el neto real que vas a cobrar — primero parcial en notaría, después con la devolución 6–12 meses más tarde. No es una sorpresa el día de la firma, no se confunde con una "comisión oculta" y no cambia tu decisión a destiempo.
¿Vendes siendo no residente?
Te calculamos el neto real considerando retención, IRNR y devolución antes de fijar el precio.
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal ni legal. Cada operación tiene particularidades que debe revisar un gestor o asesor cualificado con los datos exactos de tu situación.
