La cifra que aparece en la cabeza del vendedor cuando piensa en la ganancia patrimonial casi nunca es la cifra real que paga. Suele ser más alta — porque no se descuentan los gastos de compra, ni las mejoras, ni la comisión, ni la plusvalía municipal. Bien documentada, una operación que en bruto parece tener 80.000 € de ganancia tributa por 40.000 € o menos. Mal documentada, tributa por los 80.000 € completos.
Qué se considera ganancia patrimonial
En términos fiscales, la ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. No es simplemente "precio de venta menos precio de compra" — es algo más matizado, y ahí es donde aparecen las deducciones que cambian la cuota.
Cómo se calcula — la fórmula real
El cálculo legal del IRNR para no residentes es:
- Valor de transmisión = precio de venta − gastos inherentes a la venta (comisión, plusvalía municipal, certificado energético).
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos de compra (notaría, registro, ITP o IVA, gestoría) + mejoras documentadas con IVA.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición.
- Cuota IRNR = ganancia × tipo aplicable (19 % UE/EEE o 24 %).
Precio de compra vs precio de venta
Ambos son los importes que figuran en escritura, no los acordados verbalmente ni los pagados parcialmente fuera. Si compraste por 180.000 € en 2010 y vendes por 260.000 € en 2026, la diferencia bruta son 80.000 €. Pero esa cifra todavía no es la ganancia fiscal — falta restar todos los gastos.
Gastos deducibles del precio de compra
- Notaría y registro de la escritura de compra.
- ITP (Impuesto de Transmisiones) si fue vivienda usada, o IVA si fue obra nueva.
- Gestoría que tramitó la compra.
- Tasación, si fue requerida por la hipoteca.
- Comisiones de apertura y constitución de hipoteca asociadas a la compra.
Mejoras justificadas
Aquí es donde se gana o se pierde la mitad del beneficio fiscal. Las mejoras estructurales — reforma integral, ampliación, instalación nueva, sustitución de instalaciones — son deducibles siempre que se acrediten con factura formal y desglose de IVA. Lo que no es deducible: pintura, mobiliario, electrodomésticos, mantenimiento ordinario, jardinería, reparaciones cosméticas.
En operaciones reales de Costa Blanca Sur, vemos vendedores que han invertido 40.000 € en reformar el apartamento — pero solo tienen 12.000 € documentados con factura e IVA. Los otros 28.000 € no se deducen. La diferencia en cuota IRNR al 19 %: unos 5.300 € que se pierden por no haber pedido la factura formal en su día.
Comisión inmobiliaria
La comisión pagada a la agencia que gestiona la venta es plenamente deducible siempre que esté facturada con IVA. Sobre una operación de 280.000 € con comisión del 4 % + IVA, son aproximadamente 13.500 € que se descuentan del valor de transmisión y bajan la base imponible. Sin factura formal — pago en efectivo, recibo sin IVA — la deducción se pierde.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal pagada al ayuntamiento es también gasto deducible. Es uno de los descuentos más automáticos cuando la documentación está bien organizada — y uno de los más olvidados cuando se presenta el modelo 210 sin la carpeta cerrada. Para entender cuánto puede ser en tu caso concreto, está la calculadora de plusvalía en esta página.
Tipo impositivo para no residentes
- 19 % — residentes en UE, EEE (Suecia, Noruega, Islandia), e Islandia.
- 24 % — residentes fuera del EEE: Reino Unido (post-Brexit), Suiza, Estados Unidos, Emiratos, Andorra, etc.
El 19 % no se aplica automáticamente: hay que acreditar la residencia fiscal con el certificado oficial del país. Sin él, Hacienda aplica el 24 % por defecto — y la diferencia, en una ganancia de 50.000 €, son 2.500 € extra de cuota.
Ejemplo numérico — Orihuela Costa
Vendedora alemana, residente en Múnich. Apartamento comprado en 2011 por 165.000 €, vendido en 2026 por 245.000 €.
- Valor de adquisición: 165.000 + 18.500 (gastos compra) + 14.000 (reforma con factura) = 197.500 €.
- Valor de transmisión: 245.000 − 11.800 (comisión 4 % + IVA) − 720 (plusvalía) = 232.480 €.
- Ganancia patrimonial: 232.480 − 197.500 = 34.980 €.
- Cuota IRNR al 19 % (UE): 6.646 €.
- Retención del 3 % en notaría: 7.350 €.
- Devolución estimada: +704 € a recibir con el modelo 210.
Relación con la retención del 3 % y el modelo 210
Es el circuito completo. El comprador retiene el 3 % en la firma (modelo 211). El vendedor presenta el modelo 210 en los 4 meses siguientes calculando la ganancia real. Si la cuota es menor que lo retenido, Hacienda devuelve la diferencia 6–12 meses después. Si es mayor, se ingresa lo que falta junto al 210. La ganancia patrimonial es el motor de todo el cálculo — el 3 % es solo el anticipo.
La ganancia patrimonial real casi nunca es la que cree el vendedor. Cuando organizamos la carpeta antes de salir al mercado — facturas de la reforma, escritura de compra, gastos de hipoteca — la cuota baja de forma natural. No es optimización agresiva; es contabilidad básica que muchos vendedores nunca llegan a hacer.
— Mauricio
Cómo lo abordamos nosotros
En la valoración inicial calculamos la ganancia patrimonial estimada con los gastos deducibles que puedes documentar — y, lo más útil, identificamos cuáles te falta reunir antes de que la operación arranque. Llegas a notaría con la cuota real estimada, no con la cifra bruta. Y al modelo 210, con la carpeta cerrada.
¿Vendes siendo no residente?
Te ayudamos a documentar todas las deducciones antes de poner la vivienda en el mercado.
La diferencia entre una venta con la carpeta cerrada y una con documentación incompleta puede ser de varios miles de euros en cuota.
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal ni legal. Cada operación tiene particularidades — especialmente en materia de exenciones, reinversión y convenios de doble imposición — que debe revisar un gestor o asesor cualificado con los datos exactos de tu situación.
