La mayoría de vendedores extranjeros oye hablar del modelo 210 por primera vez en la notaría — justo después de que el comprador haya retenido el 3 % del precio. Llega tarde porque el discurso comercial habitual evita la palabra "impuesto" hasta que ya no hay marcha atrás. Aquí está explicado antes, en lenguaje claro.
Qué es el modelo 210
Es la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) que se presenta tras vender un inmueble situado en España cuando el vendedor no es residente fiscal. Se liquida la ganancia patrimonial real — precio de venta menos precio de compra menos gastos deducibles — y se aplica el tipo correspondiente: 19 % para residentes en UE/EEE, 24 % para residentes fuera del EEE.
El plazo: 4 meses desde la escritura
Cuatro meses contados desde la fecha de la escritura de venta. No empieza desde la inscripción en el Registro ni desde el cobro del precio — desde la firma. Es un plazo cómodo, pero engaña: en cuatro meses hay que reunir las facturas originales de la compra, las mejoras documentadas con IVA, la comisión inmobiliaria, la plusvalía municipal y el certificado del modelo 211 que entregó el comprador. Si algo falta, no se deduce.
Relación con la retención del 3 %
La retención del 3 % no es un impuesto añadido — es un anticipo a cuenta del IRNR. En la firma, el comprador retiene ese 3 % y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211. Cuando tu gestor presenta el modelo 210, calcula la cuota real y la compara con lo ya ingresado:
- Si la cuota real es menor que el 3 % retenido → Hacienda devuelve la diferencia.
- Si la cuota real es mayor → se ingresa lo que falta junto al modelo 210.
- Si la venta fue con pérdida → se solicita la devolución íntegra del 3 %.
Modelo 210 vs modelo 211 — quién presenta qué
Es la confusión más habitual. El 211 lo presenta el comprador en el mes siguiente a la firma e ingresa el 3 % retenido. El 210 lo presenta el vendedor en los 4 meses siguientes y liquida la ganancia real. El 211 es el anticipo; el 210 es la cuenta final. Sin el certificado del 211 entregado por el comprador, el 210 queda incompleto y la devolución se bloquea.
Documentos necesarios
- NIE del vendedor en vigor.
- Escritura de compra original y escritura de venta.
- Modelo 211 entregado por el comprador (acredita la retención del 3 %).
- Justificante de gastos de compra: notaría, registro, ITP/IVA, gestoría.
- Facturas de mejoras documentadas con IVA (no mantenimiento ordinario).
- Factura de la comisión inmobiliaria con IVA.
- Justificante de pago de la plusvalía municipal.
- Certificado de residencia fiscal del país de residencia (clave para aplicar el 19 % UE/EEE).
- Cuenta bancaria — española si es posible, para acelerar la devolución.
Errores frecuentes
- Presentar fuera de plazo — recargos del 5 %, 10 %, 15 % o 20 % más intereses.
- No aportar el certificado del modelo 211 → la devolución se paraliza.
- Olvidar el certificado de residencia fiscal → Hacienda aplica el 24 % en vez del 19 %.
- Confundir el modelo 210 de ganancia con el modelo 210 ordinario (rentas imputadas del IBI). Es el mismo modelo con clave distinta.
- Deducir mobiliario, mantenimiento o reparaciones cosméticas — no son deducibles.
- Indicar cuenta bancaria extranjera sin código BIC/IBAN completo → devolución bloqueada.
Cuándo se solicita devolución
Siempre que el cálculo final arroje cuota menor que el 3 % retenido. Es lo más habitual en operaciones con buen registro documental — compras antiguas, mejoras justificadas, comisión y plusvalía deducidas. La devolución suele tardar entre 6 y 12 meses desde la presentación; con cuenta bancaria española y todos los justificantes en orden, baja al rango bajo de ese intervalo.
El modelo 210 no es complicado — pero es implacable con la documentación. Cuando llegamos a una venta con la carpeta de compra ya organizada, la devolución llega en seis meses. Cuando hay que reconstruirla a posteriori, se va a doce o se pierde.
— Mauricio
Cómo lo coordinamos nosotros
En la valoración inicial ya se identifica si vas a ser declarante por modelo 210, qué documentación tienes, qué falta y cuánto se estima de devolución. Llegas a notaría con el gestor avisado, el comprador informado de su modelo 211 y el calendario fiscal cerrado. Sin sorpresas, sin urgencias y sin perder la devolución por un trámite mal coordinado.
¿Vendes siendo no residente?
Te calculamos la cuota estimada del modelo 210 antes de poner la vivienda en el mercado.
Así sabes el neto real que vas a recibir — no el bruto que aparece en el cartel — y decides el precio con información completa.
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal ni legal. Cada operación tiene particularidades que debe revisar un gestor o asesor cualificado con los datos exactos de tu situación.
