Lo que necesitas antes de firmar
- NIE en vigor (Número de Identidad de Extranjero). Sin él no hay escritura.
- Certificado de residencia fiscal del país en el que tributas — clave para aplicar el 19 % UE/EEE en vez del 24 %.
- Cuenta bancaria donde recibir el precio. Una cuenta española acelera la devolución del modelo 210.
- Escritura de compra original y facturas de mejoras documentadas con IVA — se deducen de la ganancia.
- Gestor o abogado que coordine modelo 211 (comprador) y modelo 210 (vendedor).
Cómo funciona la retención del 3 %
En la firma, el comprador retiene el 3 % del precio escriturado y lo ingresa en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes. Te entrega copia del 211 — guárdala, es lo que demuestra el ingreso a tu favor cuando se presente el 210.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Sobre la ganancia neta (precio de venta menos precio de compra menos gastos deducibles) se aplica:
- 19 % — residentes en UE, EEE (Suecia, Noruega, Islandia, Países Bajos, Bélgica, Alemania, Francia, etc.).
- 24 % — residentes fuera del EEE (Reino Unido, Suiza, EE. UU., etc.).
Deducibles: gastos de compra (notaría, registro, ITP/IVA), mejoras con factura e IVA, comisión inmobiliaria con IVA y plusvalía municipal. No deducibles: mantenimiento ordinario, mobiliario, reparaciones menores.
Ejemplo realista — Orihuela Costa
Vendedor sueco, vendió en 2026 por 280.000 € una vivienda comprada en 2014 por 195.000 €.
- Retención del 3 % en notaría: 8.400 € (modelo 211).
- Gastos deducibles aproximados: ~22.000 € (compra + comisión con IVA + plusvalía).
- Ganancia neta: ~63.000 €. Cuota al 19 %: ~11.970 €.
- Hacienda devuelve la diferencia: ≈ −3.570 € (a pagar). Si el cálculo arroja menos, se devuelve.
Plazos clave
Comprador — 1 mes para presentar el modelo 211 desde la firma. Vendedor — 4 meses para presentar el modelo 210. Devolución habitual: 6–12 meses. La plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la firma.
