En una venta bien preparada, los números aparecen al principio. No para asustar — para saber exactamente con qué cifra te quedas y planificar lo que viene después. La mayoría de sorpresas en notaría no se deben a impuestos altos. Se deben a impuestos que nadie explicó a tiempo.
Lo que sigue es el desglose real, en el orden en el que aparecen los conceptos, con cifras orientativas para una operación habitual en Orihuela Costa, Torrevieja o Vega Baja. No es teoría — son los seis conceptos que vemos cada semana en notaría.
Los seis conceptos que paga todo vendedor
- Comisión inmobiliaria — estándar MOVR del 5 % del precio, siempre más el 21 % de IVA. Se acuerda por escrito antes de salir al mercado y se descuenta en notaría. Nada de pagos por adelantado: si alguien te los pide, ya sabes con quién no trabajar.
- Plusvalía municipal — la paga el vendedor al ayuntamiento por el incremento del valor del suelo durante los años de propiedad. Para una vivienda media en Costa Blanca Sur con diez o quince años de tenencia, suele moverse entre 600 € y 2.500 €.
- Retención del 3 % para no residentes — la retiene el comprador en notaría y la ingresa en Hacienda con el modelo 211. En la mayoría de operaciones se recupera entera o en parte con el modelo 210 posterior. No es un gasto definitivo en muchos casos — pero sí es liquidez que se inmoviliza unos meses.
- Ganancia patrimonial (IRNR) — 19 % para residentes UE/EEE y 24 % para no UE, sobre la ganancia real tras descontar gastos. Se regulariza después con el modelo 210. La diferencia entre liquidar bien o liquidar mal puede ser de miles de euros.
- Certificado de eficiencia energética — obligatorio por ley, válido 10 años, normalmente entre 100 € y 250 €. Solo es caro cuando se compra con prisas.
- Cancelación de hipoteca — si la vivienda tiene carga registral, hay que cancelarla en notaría y en el Registro. Entre 600 € y 1.200 € según la entidad. Conviene gestionarlo antes de firmar, no después.
Lo que NO paga el vendedor
En España, el comprador asume los gastos de notaría, Registro, ITP (vivienda usada) o IVA (obra nueva) y AJD. Ninguno de estos aparece en la liquidación del vendedor — y conviene saberlo, porque a veces se cuelan en negociaciones planteadas mal desde el inicio.
Ejemplo realista de una venta en Orihuela Costa
Vivienda de 350.000 €, propietario no residente UE, comprada en 2014, sin hipoteca. La liquidación habitual quedaría así:
- Comisión (~5 %) más 21 % de IVA — alrededor de 21.000 €.
- Plusvalía municipal — entre 1.200 € y 2.000 € según ayuntamiento.
- Retención del 3 % en notaría — 10.500 €, recuperables en su mayoría con el modelo 210.
- Certificado energético, en caso de no tenerlo vigente — alrededor de 180 €.
- Ganancia patrimonial — calculada después, sobre la diferencia real tras deducciones.
Neto definitivo para el vendedor: habitualmente entre el 89 % y el 94 % del precio, en función de cuánto se recupere de la retención y de la ganancia patrimonial que finalmente liquide la gestoría.
La pregunta correcta no es cuánto cuesta vender. Es cuánto cuesta vender mal — y eso casi siempre supera con creces la suma de todos los impuestos juntos.
— Mauricio
Cómo lo presentamos nosotros
Cuando trabajamos una vivienda, los seis conceptos aparecen en la valoración con cifras concretas para tu caso — no rangos genéricos. Eso permite al propietario decidir con la cifra neta delante, no con la cifra bruta. Es uno de esos detalles que parecen pequeños hasta que se firma la escritura y todo encaja como se había anticipado.
