Overzicht van het proces
- Markttaxatie — gebaseerd op werkelijke verkopen in uw micro-gebied, niet op portalprijzen.
- Exclusieve verkoopopdracht (nota de encargo) — basis voor serieuze marketing en biedingen.
- Internationale marketing — Idealista, Funda, Thinkspain, geo-getargete Meta-campagnes op Nederland en België.
- Bezichtigingen en biedingen — meestal 6–12 weken bij correcte prijsstelling.
- Arras-contract — 10 % aanbetaling, 4–8 weken naar de notaris.
- Escritura bij de notaris — volledige betaling, sleutels, registratie.
Spaanse belastingen
- IRNR (kapitaalwinstbelasting): 19 % voor EU-residenten op de netto winst, via Modelo 210 binnen vier maanden.
- 3 %-inhouding: koper houdt 3 % van de koopsom in als voorschot op uw IRNR.
- Plusvalía municipal: gemeentebelasting op grondwaardestijging, te betalen binnen 30 dagen.
Box 3-aspecten in Nederland
Een Spaanse tweede woning valt voor Nederlandse residenten in Box 3 tegen de marktwaarde per 1 januari. Per 2026 geldt het werkelijk-rendement-stelsel (overgangsrecht): u rekent over de WOZ/marktwaarde een forfaitair rendement, verminderd met een Spaanse schuld als die er is. Na verkoop verdwijnt het pand uit Box 3 en valt de opbrengst als banktegoed alsnog in Box 3 — maar tegen de lagere forfait voor spaargeld.
Belangrijk: de winst zelf is in Nederland niet apart belast. Nederland kent geen vermogenswinstbelasting op privévastgoed buiten de eigen woning. U betaalt dus alleen jaarlijks Box 3 over de waarde, niet over de winst.
Dubbelbelastingverdrag Nederland–Spanje
Het verdrag wijst het heffingsrecht over vastgoed aan het land waar de woning ligt — Spanje. Voor Nederlandse residenten geldt de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud: de Spaanse vastgoedwinst telt mee voor uw IB-tariefopbouw, maar wordt zelf niet nogmaals belast. U betaalt dus eenmaal IRNR in Spanje en bent verder klaar.
Verkoopkosten — wat te budgetteren
- Makelaarscourtage: 3–5 % + 21 % BTW
- Plusvalía municipal: variabel
- Advocaat / gestoría: 1 000–2 500 €
- Energielabel (CEE): 150–300 €
- Cédula de habitabilidad: 80–150 € indien ontbrekend
- Modelo 210-aangifte: 150–400 €
Bereken uw totale kosten met onze verkoopkostencalculator.
Realistische tijdlijn
- Week 0: Taxatie, fotografie, plaatsing
- Week 1–8: Bezichtigingen + biedingen
- Week 8–10: Arras + 10 % aanbetaling
- Week 10–16: Notaris, escritura, volledige betaling
- Maand 4–5: Modelo 210 indienen
- Maand 6–18: Terugbetaling 3 %-inhouding
- Volgend jaar: Box 3-aangifte (woning verdwenen, banktegoed bijgekomen)
