Wat is plusvalía municipal?
Plusvalía municipal — formeel IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — is een lokale belasting die de gemeente heft bij elke verkoop, erfenis of schenking van een woning. Hij wordt berekend op de waardestijging van de grond, niet op de totale waarde van de woning.
Twee berekeningsmethodes — u mag kiezen
Sinds Real Decreto-ley 26/2021 heeft de verkoper het recht om de methode te kiezen die de laagste belasting oplevert:
- Objectieve methode — de grondwaarde (valor catastral del suelo) wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt gekoppeld aan de bezitsduur, vervolgens met het gemeentelijke tarief.
- Reële methode — de werkelijke winst op de grond wordt als basis genomen, berekend vanuit het aandeel van de grond in de totale kadastrale waarde.
De gemeente moet het laagste bedrag toepassen als u dat vraagt. Veel gemeentes doen dat niet automatisch — het is uw of uw adviseur's verantwoordelijkheid om beide te berekenen en het juiste bedrag te eisen.
Vrijstelling bij verkoop met verlies
Als u de woning verkoopt voor een lagere prijs dan u betaald heeft (gedocumenteerd in beide aktes), bent u vrijgesteld van plusvalía. De vrijstelling is niet automatisch — u moet hem aanvragen, meestal binnen 30 dagen na de datum van de notarisakte.
Tarieven aan de Costa Blanca Sur
De tarieven liggen meestal tussen 25 % en 30 % op de berekende basis, afhankelijk van de gemeente. Orihuela rond 28 %, Torrevieja rond 27 %, Pilar de la Horadada rond 25 %. Dit is geen 25–30 % van de verkoopprijs — het is 25–30 % van de vaak bescheiden berekende stijging van de grondwaarde.
Realistisch voorbeeld
Appartement in Orihuela Costa, gekocht in 2014, verkocht in 2026 voor 220.000 €. Grondaandeel in het kadaster: circa 35 %. De plusvalía komt doorgaans uit op 1.200–1.800 € — niet de 5.000 € die veel verkopers voorrekenen voordat ze de cijfers controleren.
